Noch immer ist das für Investoren wichtige Thema des Erwerbs von Boden in der Ukraine geprägt von politischen Auseinandersetzungen einerseits als auch zahlreichen Unklarheiten rechtlicher Art andererseits. Auch unter der neuen Regierung Timoschenko hat sich das Parlament noch nicht auf eine abschließende Neuregelung wichtiger Gesetzesvorhaben in diesem Bereich einigen können. Gleichzeitig ist aber bereits ein starkes Ansteigen der Bodenpreise zu verzeichnen.

Die Gesamtfläche der Ukraine beträgt ca. 60 Millionen Hektar, wobei Agrarland etwa zwei Drittel dieser Fläche ausmacht. Noch immer bestehen erhebliche Beschränkungen, gerade im Hinblick auf den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen. Für Ausländer bzw. ausländische juristische Personen gelten dabei zusätzliche Einschränkungen. Die Entwicklung eines verlässlichen Bodenmarktes wird in erster Linie durch die unklare, teils widersprüchliche Gesetzeslage gestört. Problematisch ist ferner, dass es kein einheitliches Immobilienregister gibt, dass die Verfahren für Erwerb und Bebauung von Grundstücken nicht transparent sind und dass Dritte keinen Anspruch auf Informationen aus den Registern haben.

Aktuelle Tendenzen

In besonderem Maße unwägbar ist der Immobilienmarkt in der Stadt Kiew: Bereits 2006 wurden eine Reihe teils langfristiger Pachtverträge aufgehoben, die noch aus der Zeit des vorherigen Bürgermeisters stammen. Ende März 2008 hat nun ein Kiewer Gericht einen Beschluss des Stadtrates aufgehoben, der den Verkauf von 428 Hektar der Stadt gehörendes Gelände an private Gesellschaften vorsah.

Streit über verschiedene, mit dem Erwerb von Grund und Boden verbundene Fragen besteht auch bis in die höchsten politischen Kreise. So hat die Regierung im Februar 2008 einen Erlass verabschiedet, in dem unter anderem ein besonderes Verfahren zur Durchführung von Versteigerungen von staatlichen und kommunalen Grundstücken bestätigt wurde. Der Präsident hat jedoch diese Verordnung im April 2008 durch Erlass zunächst gestoppt, da die Festlegung dieses Verfahrens unter Gesetzesvorbehalt stehe und nicht durch bloße Verordnung geregelt werden könne. Auch eine erneute Regierungsverordnung vom April 2008 wurde wiederum per Präsidialerlass gestoppt und die Frage zur Klärung dem Verfassungsgericht vorgelegt. Das geplante Gesetz über den Bodenmarkt ist für die Liberalisierung des Bodenhandels der Ukraine sehr wichtig. Aus juristischer Sicht nicht unmittelbar nachweisbar, jedoch verschiedentlich in den Medien zu hören ist die Meinung, dass der reale Grund der Verzögerung in erster Linie im Kampf um Einfluss auf den Bodenmarkt zwischen Regierung und Präsident zu finden ist.

Im ukrainischen Parlament werden derzeit verschiedene Entwürfe eines Gesetzes „Über den Bodenmarkt“ verhandelt. In keinem der Entwürfe ist jedoch vorgesehen, dass auch Ausländer oder ausländische juristische Personen landwirtschaftliche Flächen erwerben dürfen. Hier gibt es allerdings durchaus rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten, mit Hilfe derer ausländische Investoren rechtliche Sicherheit erlangen können. Die Gesetzentwürfe enthalten unterschiedliche Verfahren zum Bodenerwerb, einerseits nur durch Auktion, andererseits alternativ zur Auktion auch durch ein Bieterverfahren. Im Gesetzesentwurf der Regierung spielt die Staatliche Agentur für Bodenressourcen eine zentrale Rolle: Sie vergibt beispielsweise die Lizenzen zur Durchführung von Bodenversteigerungen und führt das staatliche Register von Auktionatoren. Art. 5 des Gesetzesentwurfes bestimmt, dass die Bevölkerung über die Möglichkeit, staatliche oder kommunale Grundstücke zu kaufen oder zu pachten, über Printmedien informiert werden soll. Gemäß Art. 10 Abs. 2 des Regierungsentwurfes ist die Änderung der Zweckbestimmung landwirtschaftlicher Böden für die Dauer von zehn Jahren ab dem Erwerb verboten. Diese Beschränkung wird mit der notwendigen Verhinderung von Spekulationsgeschäften (Umwidmung von Agrargrundstücken) begründet. Allerdings sind damit gewisse Schwierigkeiten vorprogrammiert, beispielsweise beim Bau von neuen Verkehrswegen, Stromnetzen oder anderen Infrastrukturprojekten, die über landwirtschaftliche Grundstücke führen. Insgesamt ist also noch abzuwarten, inwiefern durch das zukünftige Bodenmarkt-Gesetz eine Besserung entsteht, und inwieweit neue Fragen und Probleme aufgeworfen werden. Es ist möglich, dass – aber längst nicht gewiss, ob – einer der aktuell im Parlament verhandelten Entwürfe des Bodenmarkt-Gesetzes noch 2008 verabschiedet und anschließend auch das Moratorium auf den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen aufgehoben wird. Neben eher technischen Fragen in den konkurrierenden Gesetzesentwürfen, z.B. zur Ausgestaltung des Auktionsverfahrens, spielen auch andere Aspekte, wie politischer Einfluss oder die aktuell zu beobachtende Aufteilung des Marktes durch Agrarholdings eine wesentliche Rolle über das weitere Schicksal der Gesetzesprojekte.

Derzeitige, noch geltende Rechtslage

1. Grundstückskauf
Nach der aktuell geltenden Rechtslage muss hinsichtlich des Erwerbs von Grund und Boden zunächst nach der Art der „Zweckbestimmung“ des Bodens unterschieden werden, wobei die verschiedenen Kategorien durch das Bodengesetzbuch vorgegeben sind. Für Investoren praktisch am wichtigsten sind Böden mit landwirtschaftlicher und mit industrieller Zweckbestimmung sowie Wohnzwecken gewidmete Grundstücke. Eine Umwidmung von Böden ist dabei grundsätzlich möglich, wenn auch bisweilen umständlich (und teuer). Besondere Einschränkungen bei der Umwidmung gelten derzeit für die Böden, die zu landwirtschaftlichen Zwecken gewidmet sind. Ferner muss nach der Person des Erwerbers unterschieden werden: Für Ausländer bzw. ausländische juristische Personen gelten stärkere Einschränkungen als für Einheimische. Nach dem jetzigen Wortlaut des Bodengesetzbuches wird unter einer [inländischen] juristischen Person eine solche verstanden, die entweder von einer ukrainischen natürlichen oder ukrainischen juristischen Person gegründet worden ist. Als Alternative zum direkten Erwerb von Grundstücken ist an den Erwerb von Anteilen eines Unternehmens zu denken, das bereits selbst Eigentümer von Grundstücken ist (Share deal). Des Weiteren muss noch berücksichtigt werden, dass in der Ukraine Eigentum an Grundstücken einerseits und Eigentum an Gebäuden andererseits getrennt betrachtet und auch in verschiedene Register eingetragen werden. Schließlich besteht noch folgende Besonderheit: Die Klärung der Agrarlandeigentumsverhältnisse in der Ukraine befindet sich derzeit noch in der Entwicklungsphase. Nach dem Zerfall der Kolchosen haben die früheren Kolchosemitglieder das Recht bekommen, Eigentum an einem Teil der Kolchosegrundstücke zu erwerben. Dieses Recht wird als Anspruch auf einen Grundstücksteil (so genannter „Paj“) realisiert und durch ein Zertifikat bescheinigt. Der Paj stellt mithin kein territorial abgegrenztes Grundstück dar, sondern lediglich einen Rechtsanspruch auf einen Teil (üblicherweise zwei bis drei Hektar) des ehemaligen Kolchosenlandes. Die Paj-Zertifikate werden im Laufe der Landreform durch Grundstückseigentumsurkunden ersetzt, sobald die einzelnen, sich aus dem Paj ergebenden Ansprüche örtlich definiert werden. Zahlreiche der Anspruchsberechtigten verpachten bereits jetzt ihre Grundstücke. Es ist zu erwarten, dass viele dieser Personen in der Zeit nach Aufhebung des Moratoriums ihre Grundstücke verkaufen werden.

2. Bodenpacht
Da für Investoren, gerade im landwirtschaftlichen Bereich, die derzeit wohl am häufigsten praktizierte Alternative zum Kauf der Abschluss von Pachtverträgen ist, auch hierzu ein paar kurze Anmerkungen. Grundsätzlich ist die Pacht von Grundstücken für einen Zeitraum von bis zu fünfzig Jahren möglich. In der Praxis sind eher Pachtverträge von fünf bis 15 Jahren Dauer die Regel, wobei regionale Unterschiede bestehen. Auch die rechtliche Grundlage der Bodenpacht in der Ukraine ist nicht frei von Widersprüchen. Zum Beispiel besagt Art. 14 des Gesetzes der Ukraine „Über die Bodenpacht“, dass für Pachtverträge die Schriftform genüge. Eine notarielle Beglaubigung sei nicht obligatorisch und nur auf Verlangen mindestens einer der beiden Vertragsparteien erforderlich. Anderseits ist im Wirtschaftsgesetzbuch der Ukraine geregelt, dass die Bodenpachtverträge der notariellen Beglaubigung unterliegen. Da das ukrainische Bodenrechtssystem noch jung ist, gibt es noch weitere solcher Unklarheiten. Trotz aller vorgenannten Schwierigkeiten: Es sind Mittel und Wege vorhanden, um ein ausreichendes Maß an Rechtssicherheit zu finden.

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