Immobilientransaktionen sind in ihren Einzelheiten so vielgestaltig wie die Immobilien, die verkauft werden, im Allgemeinen lassen sich aber zwei grundsätzliche Transaktionsarten unterscheiden: Der Verkauf der Immobilie selbst (sog. „Asset Deal“) und der Verkauf der Anteile oder Aktien einer die Immobilie haltenden Gesellschaft (sog. „Share Deal“). Beide Transaktionsarten kommen grundsätzlich auch in der Ukraine vor, allerdings überwiegen, jedenfalls wenn man vom Wohnungsmarkt absieht, ganz eindeutig die Share Deals. Share Deals haben in der Ukraine eine ganze Reihe von Vorteilen gegenüber den Asset Deals. So ist die Übertragung von Geschäftsanteilen und Aktien nicht mehrwertsteuerpflichtig, auf den Verkauf einer Immobilie fallen indes 20 Prozent Mehrwertsteuer an. Das Verfahren zur Registrierung eines neuen Eigentümers einer Immobilie ist relativ langwierig und in Details unklar geregelt, wohingegen die Registrierung der Übertragung von Anteilen an einer GmbH relativ schnell und unkompliziert erfolgt. Der Vertrag über den Verkauf einer Immobilie ist notariell zu beglaubigen und zu registrieren. Für die Beglaubigung fällt eine Gebühr von einem Prozent des Kaufpreises an, außerdem ist beim Verkauf von Gebäuden eine Abgabe an den Pensionsfonds in Höhe von ebenfalls einem Prozent zu zahlen. Und schließlich können Share Deals mit verhältnismäßig wenig Aufwand so strukturiert werden, dass möglichst wenig Gewinnsteuer zu zahlen ist.

Share Deals haben aber auch Nachteile, die in jedem einzelnen Fall in Betracht gezogen werden müssen: Der Erwerb einer Immobilie durch Erwerb der Trägergesellschaft ist ein Unternehmenskauf. Mit dem Unternehmen wird nicht nur die Immobilie als vielleicht einziger und wesentlicher Vermögensgegenstand erworben, sondern es wird auch die „Geschichte“ des Unternehmens erworben. Manche Gesellschaften in der Ukraine haben recht lange Geschichten, die zurückreichen bis in die Privatisierung, deren Satzungskapital vielfach geändert worden ist und deren Anteile oder Aktien vielfach übertragen worden sind. Alle diese Vorgänge unterlagen bestimmten formellen und materiellen Anforderungen und je nachdem, wie das Unternehmen geführt wurde, sind diese Anforderungen besser oder schlechter erfüllt worden. Die Praxis hat gezeigt, dass es nur den allerwenigsten Unternehmen gelungen ist, sämtliche Anforderungen einzuhalten. Dies liegt nicht unbedingt daran, dass die Gesellschafter sorglos gehandelt haben, vielfach liegt es einfach daran, dass die jeweils anwendbaren Bestimmungen kompliziert und uneindeutig, manchmal vielleicht geradezu widersprüchlich waren. Hinzu kommt, dass das Unternehmen am Markt tätig geworden und gewirtschaftet haben mag. Je nachdem, wie gewirtschaftet worden ist, können daraus wiederum verschiedenste Risiken entstanden sein, die vielfach auf den ersten Blick nicht zu erkennen sind, seien sie nun steuerlicher, aufsichtsrechtlicher oder allgemein zivilrechtlicher Natur. Auch insoweit zeigt die Praxis, dass selbst Unternehmen, die heute als reines „spezial purpose vehicle“ angeboten werden, also als reine Objektgesellschaft, in der Vergangenheit durchaus den verschiedensten Handelstätigkeiten nachgegangen sein können. Um die meist versteckten Risiken aus der Geschichte eines Unternehmens aufzudecken, sind umfassende Prüfungen des Unternehmens erforderlich, die langwierig und aufwendig sind und damit die Transaktionskosten gegenüber einem Asset Deal nicht unerheblich in die Höhe treiben können.

Es gibt noch einen weiteren Grund, weshalb viele Immobilientransaktionen vor allem ausländischer Investoren in der Ukraine überwiegend in der Form des Share Deals vereinbart werden: Es gibt bislang schlicht zu wenige fertiggestellte Immobilien, die den Ansprüchen westlicher Investoren genügen würden. Dies betrifft nicht nur die oben angesprochenen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken aus der Geschichte der Immobilie, sondern dies betrifft vor allem die Qualität und die Planung der Immobilie. Aus diesem Grunde konzentrieren sich viele ausländische Investitionen derzeit auf Development-Projekte. Der Erwerb eines Development-Projekts folgt wiederum ganz eigenen Bedingungen und weist einige Besonderheiten auf. Das typische Development-Projekt ist eine meist junge GmbH, die von der Stadt ein Grundstück pachtet und das Recht hat, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten, dessen Art (bzw. Baukörper) und Größe im Regelfall im Pachtvertrag näher bestimmt ist. Vor allem in der Stadt Kiew wird ein solcher Pachtvertrag meist nur für einen kürzeren Anfangszeitraum geschlossen (zwei bis fünf Jahre). Innerhalb dieses Anfangszeitraums muss das Bauvorhaben verwirklicht werden. Gelingt es, das Bauvorhaben innerhalb des Anfangszeitraums zu vollenden und das Eigentum am Gebäude zu registrieren, hat die Gesellschaft das Recht, einen langfristigen Pachtvertrag zu schließen oder das Grundstück zu erwerben. Gelingt die Fertigstellung nicht innerhalb dieses Anfangszeitraums, kann der Anfangszeitraum verlängert werden und in der Praxis wird dieser Zeitraum auch regelmäßig verlängert.

Typisch für den Erwerb von Development-Projekten ist, dass mit ihnen vor allem eine Möglichkeit, eine Chance erworben wird. Die Trägergesellschaft hat regelmäßig weder am Grundstück noch am Gebäude registriertes Immobilieneigentum. Der Preis, der für solche Gesellschaften gefordert (und bezahlt) wird, kann aber leicht Größenordnungen erreichen, die man ansonsten eher beim Erwerb zumindest von Grundeigentum erwarten würde. Diese Preise werden derzeit im Wesentlichen von der Knappheit der bebaubaren Flächen in attraktiven Lagen bestimmt. Abgesehen von kleineren Baulücken gibt es in den Innenstadtbereichen der ukrainischen Städte mit mehr als einer Million Einwohnern (den sog. „Millionniki“) kaum mehr größere bebaubare Flächen.

Eine weitere Besonderheit ist, dass sich praktisch sämtliche Flächen im Eigentum der Städte oder des Staats befinden. Nur die wenigsten Flächen wurden privatisiert. Dies führt dazu, dass zur Nutzung die bereits erwähnten Pachtverträge geschlossen werden müssen. Bis Ende 2007 konnten Pachtverträge frei vergeben werden, das heißt, ohne die Durchführung einer Ausschreibung. Der Verkauf von Grundstücken hatte demgegenüber stets im Wege einer Ausschreibung oder Versteigerung zu erfolgen, es sei denn, der Erwerber war bereits registrierter Eigentümer eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes. Seit Beginn des Jahres 2008 hat sich diese Situation erneut geändert. Nunmehr müssen auch Pachtverträge im Wege einer Ausschreibung oder Versteigerung vergeben werden. Einzelheiten zum Ausschreibungs- und Versteigerungsverfahren sollten durch weitere Gesetze geregelt werden, die aber bislang nicht erlassen wurden. Hingegen hat das Ministerkabinett im Februar 2008 eine Ausführungsverordnung erlassen, die das Vergabeverfahren regeln sollte. Diese Verordnung wurde im April 2008 allerdings von Präsident Juschchenko mit der Begründung wieder kassiert, dass sie gegen das Gesetzeserfordernis verstoße. Am 17. April wurde eine neue Verordnung erlassen, die derzeit (bei Redaktionsschluss) noch bestand hatte. Wie sich die weitere Vergabe von Grundstücken entwickeln wird, bleibt abzuwarten, beruhigenden Einfluss auf die Grundstückspreise sind aber einstweilen nicht zu erwarten.

Abschließend sei noch auf eine besondere Form der Ausgestaltung von Development-Projekten hingewiesen, die vor allem in den letzten sechs bis zwölf Monaten immer häufiger auch ausländischen Investoren in der Ukraine angeboten werden. Die Rede ist von sog. „Investment-Agreements“, bei denen sich zwei oder mehr Parteien zusammenschließen, wobei eine Partei das Recht zur Bebauung eines Grundstücks, einbringt und die andere Partei die Finanzierung des Baus gewährt. Nicht selten wird dabei vereinbart, dass das Gebäude anschließend allein dem Investor zustehen soll. Eine gesetzliche Ausgestaltung dieser Investment-Agreements gibt es nicht, sie werden unter Hinweis auf die auch in der Ukraine grundsätzlich geltende Vertragsfreiheit aber allgemein anerkannt. Problematisch ist allerdings, dass die Ausgestaltung dieser Verträge in der Praxis häufig den sog. „Verträgen über gemeinsame Tätigkeit“ nahekommen, die in Art. 1130ff des Zivilgesetzbuches geregelt sind. Diese Verträge über gemeinsame Tätigkeit weisen einige Besonderheiten auf, so beispielsweise die, dass sämtliche Beteiligte am Ergebnis der gemeinsamen Tätigkeit teilhaben müssen; ein Verzicht auf jegliche Beteiligung ist unwirksam. Weiter ist zu beachten, dass Verträge über gemeinsame Tätigkeit steuerlich gesondert zu registrieren sind und einer der Beteiligten eine gesonderte Bilanz für die gemeinsame Tätigkeit führen muss. Die Übertragung einer Immobilie nach ihrer Errichtung auf einen oder mehrere Beteiligte unterliegt der Umsatzsteuer, was vor allem dann problematisch werden kann, wenn zum Marktpreis übertragen wird. Diese Besonderheiten werden von den Parteien von Investment Agreements regelmäßig nicht beachtet. Ob die sog. Investment Agreements stets oder nur unter bestimmten Bedingungen als Verträge über gemeinsame Tätigkeit anzusehen sind, hatte die Rechtsprechung allerdings bislang, soweit ersichtlich, noch nicht zu entscheiden. Bei der Beteiligung an solchen Investment Agreements ist deshalb mit besonderer Vorsicht vorzugehen.

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